Steuerlich gehört die Vermietung/Verpachtung von Immobilien in Deutschland grundsätzlich zur privaten Vermögensverwaltung. Damit unterliegen die Einkünfte nicht der Gewerbesteuer. Aber es existiert keine Regel ohne Ausnahme. Denn in bestimmten Fällen liegt eine sogenannte Verklammerung der Vermietung und Veräußerung vor – und damit eine gewerbliche Tätigkeit.
Aktuell gibt es in Deutschland laut dem Statistikdienst Statista.com rund 18,7 Millionen Wohngebäude, in den sich etwa 40 Millionen Wohnungen befinden. Dazu kommen Wohnungen in sogenannten Nichtwohngebäuden, sodass sich Insgesamt in Deutschland ein Wohnungsbestand von insgesamt rund 41,4 Millionen Einheiten ergibt. Dazu kommen riesige Büro- und Gewerbeflächen: Allein in den deutschen „Bürohauptstädten“ München und Berlin existieren mehr als 40 Millionen Quadratmeter Büroflächen, in Düsseldorf beispielsweise sind es laut dem Statistikdienst Statista.com mehr als neun Millionen Quadratmeter.
Diese Flächen gehören natürlich irgendjemand, und nicht in allen Fällen sind es Immobilienunternehmen oder Fondsgesellschaften, die Wohn- und Geschäftseinheiten vermieten. Auch in der privaten Vermögensverwaltung spielen Vermietung und Verpachtung eine herausragende Rolle. Dafür muss man sich nur die Summen anschauen, die in Deutschland in Immobilien und Grundstücken stecken: Einer Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Dazu kommen Auslandsimmobilien: Laut Schätzungen besitzen mehr als 500.000 Deutsche eine Immobilie im Ausland. Die meisten davon sind Ferienimmobilien und stehen in Spanien, Österreich, Italien, Kroatien und Frankreich, haben selbstverständlich einen oftmals nicht unerheblichen Wert und werden ebenso häufig touristisch vermietet.
Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung: Risiko der Gewerblichkeit vermeiden
Steuerlich gehört die Vermietung/Verpachtung in Deutschland grundsätzlich zur privaten Vermögensverwaltung. Damit unterliegt sie keiner unternehmerischen Besteuerung wie der Gewerbesteuer. Das bedeutet: Die Einkünfte werden für den Vermieter nur auf Basis des individuellen Einkommensteuersatzes besteuert. So weit, so gut, denn auf diese Weise sparen Eigentümer bei der Besteuerung ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Aber freilich gilt auch hierbei der alte Spruch: keine Regel ohne Ausnahme. Denn der Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung zur privaten Vermögensverwaltung sind bestimmte Grenzen gesetzt, die Eigentümer auch tunlichst nicht überschreiten sollten, wollen sie sich nicht dem Risiko der Gewerblichkeit aussetzen.
Verklammerung: Grenze der privaten Vermögensverwaltung wird überschritten
Das Stichwort ist die sogenannte Verklammerung der Vermietung und Veräußerung. Dabei liegt eine einheitliche Geschäftstätigkeit vor, die die Grenze der privaten steuerlichen Vermögensverwaltung überschreitet. Nach der entsprechenden Verklammerungsrechtsprechung ist die Grenze der privaten Vermögensverwaltung dann überschritten, wenn das Geschäftskonzept darin besteht, Wirtschaftsgüter (wie eben eine Immobilie oder ein Grundstück) zu kaufen, zwischenzeitlich zu vermieten und anschließend zu verkaufen, sofern bereits bei der Aufnahme der Tätigkeit feststeht, dass sich das erwartete positive Gesamtergebnis nur unter Einbeziehung des Verkaufserlöses erzielen lässt. Das hat der Bundesfinanzhof bestätigt. Die Finanzverwaltung geht in Folge dieses Urteils also auch bei Vermietung und Verpachtung von einer gewerblichen Tätigkeit aus, wenn ein Investor den Verkauf der Immobilie vorsieht und sich erst aus diesem Verkauf heraus der angestrebte Totalgewinn ergibt.
Dabei ist unter dem Begriff des Totalgewinns das positive Gesamtergebnis des Betriebs beziehungsweise der Immobilieninvestition von der Gründung/Anschaffung bis zur Veräußerung, Aufgabe oder Liquidation zu verstehen. Oder anders: Erbringt die Vermietung/Verpachtung der Immobilie ohne den anschließenden Verkauf kein positives Ergebnis, gilt die Tätigkeit nicht mehr als private Vermögensverwaltung.
Prognose über die zu erwartende Vermögensentwicklung abgeben
Wichtig zu wissen: Einen Bestandsschutz gibt es nicht. Selbst wenn der steuerlich relevante Spekulationszeitraum von zehn Jahren abgelaufen ist, nach dem Immobilien ohne Besteuerung des Zugewinns verkauft werden können, kann es noch immer zu einer Verklammerung von Ankauf, Vermietung und Verkauf und damit zu einer die Vermögensverwaltung überschreitenden gewerblichen Tätigkeit kommen. Es ist also genau zu in welchem Zeitraum Investoren welche Gewinne erzielen können und ob daraus eine gewerbesteuerlich relevante Verklammerung entstehen könnte.
Daher ist bei einem Immobilieninvestment dazu geraten, am besten gleich zu Beginn der Vermietungs- beziehungsweise Verpachtungstätigkeit für jedes Objekt eine entsprechende Prognose über die zu erwartende Vermögensentwicklung abzugeben. Denn: Der private Rahmen der Vermögensverwaltung wird nicht überschritten, wenn sich aufgrund der bei Beginn der Vermietung vorhersehbaren Werbungskosten (AfA (Absetzung für Abnutzung), Zinsen, laufende Kosten) auch ohne Veräußerung voraussichtlich ein Totalüberschuss ergibt. Dies gilt es frühzeitig festzustellen, um spätere Probleme zu vermeiden und aufgrund einer Unachtsamkeit gewerbesteuerliche Pflichten auszulösen.
